La location professionnelle – points d’attention

Etude de différents cas

• Location professionnelle

  Le contribuable, personne physique agissant dans un cadre privé, dispose d’un immeuble qu’il donne en location à une personne (personne physique ou personne morale) qui l’affecte à des fins purement professionnelles.

  Dans cette hypothèse, le montant qui sera soumis à taxation est le montant total du loyer et des avantages locatifs[1], sans pouvoir être inférieur au revenu cadastral indexé majoré de 40% (Article 7 du code des impôts sur les revenus).

  En outre, il convient de tenir compte de l’article 13 de ce même code qui énonce qu’ : « En ce qui concerne la valeur locative, le loyer et les avantages locatifs des biens immobiliers, le revenu net s’entend du montant brut du revenu diminué, pour frais d’entretien et de réparation, de 40% pour les biens immobiliers bâtis ainsi que pour le matériel et l’outillage, présentant le caractère d’immeuble par nature ou par destination, sans que cette déduction puisse, en ce qui concerne les biens immobiliers visés à l’article 7, § 1er, 2°, c, excéder les deux tiers du revenu cadastral revalorisé en fonction d’un coefficient déterminé par le Roi ».

  Nous allons envisager cette formule alambiquée au travers d’une illustration. En 2022, Mr A donne en location un immeuble dont le revenu cadastral est de 1.000 €. Il loue cet immeuble à une société pour un loyer de 1.000 € par mois. Le bien est situé à Liège. Le précompte immobilier pour l’année 2022 s’élève à 1.152 €.

  Calcul du loyer :

  • Loyer brut (article 7 du CIR/92) : (1.000 € x 12 mois) + 1.152€ = 13.152 €
  • Loyer net (article 13 du CIR/92) : 13.152 € – 40% forfait de charges, soit 5.260,80 €= 7.891,2 €, arrondi à 7.891 €.

  Limitation des frais et revenu cadastral revalorisé[2] :

  • Les 40% de déduction (5.260,80 €) visés par l’article 13 du CIR/92 ne peuvent être supérieurs au 2/3 du revenu cadastral revalorisé (2/3 x 2000 € x 4,86 = 6.415,20€).
  • La base imposable s’élève donc à 7.891€.
  • En application de l’article 7 du CIR/92, le montant des loyers nets et des avantages locatifs ne peut être inférieur au revenu cadastral indexé[3] et majoré de 40%.
  • Revenu cadastral indexé et majoré : (2.000€ X 1,9084) + 40%= 5.344€

  Le montant des loyers est donc bien supérieur au revenu cadastral indexé et majoré. Ce sont donc 7.891 € qui seront soumis à taxation.

• Location Mixte – professionnelle et privée

  Dans l’hypothèse où le contribuable loue un immeuble à une personne qui l’affecte tant à des fins privées que professionnelles, il conviendra de ventiler le revenu cadastral. L’article 8 du Code des impôts sur les revenus impose d’enregistrer le contrat de bail et de proratiser le montant des affectations privée et professionnelle de la location.

• Location professionnelle par le dirigeant de l’entreprise

  Le contribuable dispose d’un immeuble qu’il donne en location à la société dans laquelle il exerce une fonction de gérant ou d’administrateur. Cette mise à disposition par le dirigeant de la société peut être intéressante dans la mesure où le forfait de charges de 40% envisagé dans la première hypothèse est plus intéressant que le forfait de charges professionnelles visé à l’article 51 du CIR/92 (3% des revenus professionnels) retenu pour les dirigeants d’entreprises. En outre, les revenus immobiliers n’entrent pas en ligne de compte pour le calcul des cotisations sociales dues.

  Afin d’éviter que trop de dirigeants d’entreprises ne louent l’immeuble à la société à un prix trop élevé, le législateur a adopté l’article 32, 3°, du Code des impôts sur les revenus, ainsi rédigé : « 3° par dérogation à l’article 7, le loyer et les avantages locatifs d’un bien immobilier bâti donné en location par les personnes visées à l’alinéa 1er, 1°, à la société dans laquelle elles exercent un mandat ou des fonctions analogues, dans la mesure où ils excèdent les cinq tiers du revenu cadastral revalorisé en fonction du coefficient visé à l’article 13. De ces rémunérations ne sont pas déduits les frais relatifs au bien immobilier donné en location. »

  En 2017, Mr A donne en location un immeuble dont le revenu cadastral est de 1.000 €. Il loue cet immeuble à une société, dans laquelle il exerce les fonctions de gérant, pour un loyer de 1.500 € par mois. Cette société prend en charge le précompte immobilier. Le bien est situé à Liège. Le précompte immobilier pour l’année 2022 s’élève à 1.152 €.

  Il convient de tenir compte, dans cette hypothèse, du loyer réel. Contrairement à la première hypothèse, aucun forfait de charges ne peut être déduit du montant des loyers et avantages locatifs.

  • Loyer brut (article 7 du CIR/92) : (1.500 € x 12 mois) + 1.152 € (avantage locatif- Précompte immobilier) = 19.152 €.
  • Le loyer brut ne doit pas être supérieur ou égal au 5/3 du revenu cadastral revalorisé, soit 5/3 x 1.000 € x 4,86 =8100 €
  • Le montant de 8.100 € sera soumis à la taxation des revenus immobiliers. Le montant de 19.152 € – 8.100 € sera quant à lui soumis à la taxation des rémunérations de dirigeants d’entreprises, soit 11.052 €. Il faudra donc ajouter mensuellement à la rémunération brute du dirigeant, la somme de 11.052 €/12mois, soit 921 €. Des cotisations sociales seront dues sur ce montant.
  • Le droit fiscal étant de stricte interprétation, cette requalification des revenus immobiliers en revenus professionnels ne concerne pas l’hypothèse où l’immeuble est donné en usufruit à la société ni celle où la société bénéficie d’un droit d’emphytéose sur le bien[4].