Achat en indivision

Il n’est pas rare qu’une société et son administrateur, en personne physique, soient propriétaires d’un bien

Dans ce cas de figure, on considère que le bien se retrouve en indivision.

Lorsque celle-ci prend fin, peu importe la durée, c’est normalement l’administrateur, personne physique, qui récupère le bien et paye les droits d’enregistrement.

Ils s’élèvent à 10% en région flamande et à 12,5% ailleurs.

Cette règle s’applique de façon absolue pour les sociétés dites de capitaux, comme les sociétés anonymes par exemple.

Cette règle a été confirmée par la Cour de cassation le 6 janvier de cette année.

Autant te dire que certains ont avalé la galette des Rois de travers

Je te passe la logorrhée juridique mais en gros, même si on est en droit de revendiquer un régime préférentiel, comme il s’agit d’une société anonyme, on perd ce droit.

Je vais donc te donner deux conseils 💡

Ca risque de ne pas plaire, soyons clairs. Mais, c’est pour ton bien.

✔Au regard des règles actuelles, constituer une société anonyme n’a aucun sens.  Les règles ont été simplifiées et il est dorénavant facile d’acquérir un bien avec une SRL.

❌ Dans le même ordre d’idée, ne perds pas ton temps à transformer ta SA en SRL. Tout simplement parce que c’est inopposable à l’administration fiscale qui te réclamera de toute façon les droits d’enregistrement.

Comme tu l’as compris, pour les SRL, les règles sont différentes.

Il y a pourtant moyen de payer des droits réduits 💡 ….Mais ca ne concerne que pour les sociétés de personnes comme les SRL.

Ca vaut la peine puisque l’on parle alors de 1 %, voire même moins 😃

Mais deux cas uniquement…

✔ Soit les immeubles apportés à la société sont acquis, au terme de l’indivision, par la personne qui a effectué l’apport

✔ Soit que les immeubles ont été acquis par la société avec paiement du droit d’enregistrement de 10% ou 12,5% et qu’il est établi que l’associé qui devient propriétaire de ces immeubles faisait partie de la société le jour de l’acquisition par celle-ci.

❌ Attention cependant à ne pas se montrer trop gourmand car ce régime préférentiel disparait lorsque le bien acquis doit subir des aménagements, des constructions, des reconstructions ou encore des transformations nécessitant un permis d’urbanisme.

➡ Autrement dit, il est donc inutile d’acheter une ruine avec sa société, de faire supporter tous les travaux par cette dernière et puis récupérer le bien pour presque rien.

✳ D’où l’utilité d’être bien conseillé lors d’un tel montage…

PS : pour toute question liée à un achat en indivision, n’hésitez pas à me consulter.